[摘要] 所谓的“精装拆分”，即精装楼盘预售价格与装修价格相分离策略，以毛坯房价格申报，过建委预售红线后，在实际销售中，单算装修款的“曲线加价”模式。
北京住建委：正研究措施应对开发商曲线涨价
“限价”时代下的北京楼市，对于“精装拆分”不陌生的购房者并不少。
所谓的“精装拆分”，即精装楼盘预售价格与装修价格相分离策略，以毛坯房价格申报，过建委预售红线后，在实际销售中，单算装修款的“曲线加价”模式。
本报记者获悉，上述模式已经引起北京住建委的注意，“建委目前在调研了解相关情况，或将研究出台一些管理办法，对精装拆分进行规范，”一位接近北京住建委的人士向本报记者透露。
张先生就遇到了这种情况，说起刚入手的房山项目，其很庆幸，近200套房源，却有1000多名购房者参与角逐，张最终以总价1.9万/平方米的价格拿到，且这个价格还包括了3000元/平方米的装修价格。
特别值得注意的是，张签了两个购房合同，一个是标注单价1.6万/平方米，总价163万的总房款预售合同；一个是装修标准3000元/平方米左右的装修合同。
在张先生看来，和此前签署一个商品房预售合同相比，不好的地方就是装修款部分不能申请住房贷款，也就是说首付比例变相的拔高了。
上述以装修款单算的模式，在北京的市场上并不罕见，也是开发商应对当前严厉“限价”主要策略。
“报价太高建委不给批，装修款单算也可以称为曲线涨价的办法，”北京美联物业高级经理张磊分析说。
除了在不让利的背景下，加快楼盘的入市进程的利好之外，张磊表示，对于开发商来说，商品房销售合同较低的房款还可以起到规避土地增值税的效果。
“开发商所缴纳的土地增值税，实行的是四级超率累进税率”，一位业内人士介绍，也就是说，土地增值税与房屋总价是成正比的关系，房屋总价越低土地增值税税率也越低，反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来，所交土地增值税率也就随之下降了，那么房产商所节省的税费也就大为下降了。
另外，张磊也表示，从购房者的角度来说，购房者买房要交契税，而减去装修款后，购房者少交契税。
在上述接近北京住建委的人士看来，“精装拆分”并不能一棒子打死，但需要规范。
“之前的一手精装楼盘成交，仅签一个合同，其中，装修是统一列在商品房销售合同中的，对于装修的相应的材料没有太多限定，实际交房后，很容易出现维权问题，”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。
“虽然开发商是责任人，但也没必要负全责，”上述业内人士表示，遇到购房者因为装修问题向开发商维权，常出现多方扯皮的情况。
国五条后地方再掀推地潮政府一边限房价一边涨地价
“政府一边限房价，一边涨地价”
“国五条”细则的落地，并未影响开发商对后市的预期。
在5月6日举办的广州白云同宝路土地拍卖会上，万科、中海、保利、招商、绿地等15家巨鳄上演了抢地大战。经过200轮的激烈争夺，佳兆业以18.68亿元的总价摘走该地块，而高达25597元/平方米的楼面价，刷新了该区域单价地王的纪录。
“这块地的争夺，可以用‘疯狂’来形容。”参与拍卖的金地开发部一名工作人员向记者感慨道，“现在政府一边限房价，一边涨地价。”
抢地大战
在拍卖之前，广州白云地块在网上竞拍阶段，已吸引了15家房企竞夺，开拍前的报价由12.88亿元升至13.78亿元。在拍卖会现场，竞拍气氛更加热烈。拍卖会开始仅几，越秀地产率先叫价18.68亿元，达到了限制地价，竞买方式转为竞配建保障性住房面积。
广州市政府在此次拍卖会上增加了“限涨”的手段，凡接受限制地价的开发商均可参与竞配建，竞价阶梯为400平方米保障性住房(每400平方米应建设不少于10套保障性住房)，参与竞配建的开发商报出配建面积者为竞得人。
然而，房企的竞拍热情并没有因此消减。在众多房企陆续停止举牌后，佳兆业和中海之间继续“激战”，最终佳兆业以配建66800平方米的保障房胜出。
业内人士给佳兆业算了一笔账，该地块地价为18.68亿元，虽然溢价率不高，但扣除配建保障房面积后，按可销售的建筑面积计算，楼面价25597元/平方米，高于2010年保利地产夺得的楼面价20625元/平方米的白云区地王价。
值得关注的是，此次成交的白云地块建筑面积仅143121平方米，而配建保障房面积却高达66800平方米，占比近47%。
佳兆业相关负责人向记者表示，公司已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑，该项目的楼面地价与周边目前的楼价相比属合理范围。
方圆地产首席分析师邓浩志认为，该地块的售价预计要卖到4万元/平方米甚至更高，开发商显然是看好后市。目前土地交易市场正处于宅地供不应求，商地供大于求的情况。
一位在现场参与竞拍的合景地产人士分析，保障房配建规模过大，使得该地块成为“鸡肋”。
“近一半的面积都用来做保障房，这个地块几乎是为政府办事了。”金地集团相关负责人表示。一位参与该地块竞拍的房企人士则告诉记者，大部分房企配建保障房面积的底线低于5万平方米，“佳兆业能否赚到钱，目前很难说”。
在土地市场，开发商之间展开激烈争夺，而在新盘市场，开发商与政府则在进行定价权之争。多位开发商向本报记者表示，广州国土房管局不仅对新盘预售申报价格进行指导，高于“红线”不发预售证，且网签价格不得高于预售申报价格。
国土房管局一位工作人员向记者表示，目前相关政策的实施细节还没有确定，政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中，因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格，会按照不得高于预售价格的规定严格执行。
受“限价”政策影响，5月周，广州无一楼盘领取预售证。
地方再掀推地潮
与去年同期相比，今年广州的推地潮来得更早，房企的反应更为热烈。而与今年4月份相比，地方政府推地的节奏也明显加快。
广州市国土房管局一名不愿具名的人士告诉记者，此前，业界对粤版“国五条”的实施效果仍存疑，而土地市场的火热表现给大家都吃了一颗“定心丸”。
部分地方政府在调控政策落地初期，迅速地释放推地信号。3月底，粤版“国五条”细则落地的第二天，广州便举行今年首场土地推介会，推出总建筑面积达136万平方米的土地。日前，广州市国土房管局宣布将推出国际金融城第二批5宗用地。
根据广州市国土房管局公布的2013年建设用地供应计划，今年广州建设用地计划供应面积20.64平方公里，同比微增5.9%；住宅用地5.95平方公里，相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地，同比大涨133%，同时，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。
与其他一线城市类似，广州去年并未完成土地供应计划，土地出让收入也不乐观。“上一轮调控中，政府尝到了土地市场交易不温不火的苦头，因此，在接下来的土地供应中，政府要考虑如何完成供地计划，并且保证土地出让的。”上述广州市国土房管局人士指出。
上述广州市国土房管局人士还表示，在土地供应增加初期，政府需要试探市场的反应。新政后首场土地拍卖会，共有3宗土地出让，其中只有白云区的宅地吸引房企激烈角逐，其余两幅地块成交较为平淡，以接近底价成交。
“一方面，这样的安排既可以压住同一期出让土地的总价，不至于成交总价过于高；另一方面，政府可以逐步造势，激发房企拿地的热情。”他称。
不仅是广州，其他一二线城市也在加快推地。5月份，北京将有13宗地块入市，上海预计将供应21宗土地，起始价超过117亿元。而在4月成交的地块中，土地溢价率持续走高。4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，两天后泰禾房地产以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。传闻成为第二批房产税试点的杭州，近期也公布了共45宗的推地计划，预公告土地面积为1941亩，可建面积接近372万平方米，刷新了杭州历次推地规模的纪录。
学者：房地产加速进入高危期
目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1~2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2~5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。
回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5~8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。
时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。
以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。
所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。
但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。
从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。
从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。
从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。
从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。
从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。虽然严格意义上来说，房地产库存应是施当年施工面积加待售面积，再扣除已售和停工面积，但当年施工/销售面积仍是一个粗略衡量供求状况的指标。从施工和销售面积看，2006年分别为11.6亿和6.2亿平方米，2008年为27.4亿和7.6亿平方米，2010年为40.6亿和10.4亿平方米，2012为57.3亿和11.1亿平方米，销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。问题仍在麻木地积累和放大中。
就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。
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