[摘要] 中指研究院公布的新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。 指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是 要务，未来房价走势将趋于稳定。
随着政策暖风频吹，今年前7个月，楼市整体成交明显上涨。中指研究院公布的新数据显示，2015年7月，100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。 指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是 要务，未来房价走势将趋于稳定。
回暖态势明显
今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方 也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。
上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中指研究院公布的数据显示，100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的高水平。
北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。
中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。
总体格局未变
与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。
对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。 表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。
同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”
有关 认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。
上涨空间有限
逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。
中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。
“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价 已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。
住房和城乡建设部政策研究 主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现 。
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分析称一线城市房价上涨或持续 但不太可能
今年以来，一线城市房价上涨明显，北上广深房价不仅环比持续上涨，而且同比转正。深圳成为此次一线城市房价大幅回升的“领头羊”，北京通州板块在“副 ”效应推动下房价涨幅骤增，成为拉动北京房价的主动力。我国楼市已呈现出一线城市房价领涨的明显特征。
业内人士表示，随着楼市传统消费旺季的来临，一线城市房价上涨或将持续，部分板块的特殊性快速上涨不具有可持续性，总体来看不太可能形成 的局面。我国楼市正在回归居住属性。
供求变化是一线城市房价攀升重要因素
一线城市的聚集效应，导致各种资源过度集中，楼市供求关系不同于其他城市，即紧张程度高于其他城市，存在大量刚性需求和改善型需求。前期限购、限贷政策的实施，对一线城市需求产生了较大的抑制作用。随着房贷政策的调整，以及降息引导市场利率下行带来购房成本的降低，刚性需求和潜在需求大量释放，市场去库存步伐加快。供求关系的变化，导致一线城市房价环比涨幅逐步扩大。
交通银行金融研究 高级研究员夏丹分析指出，6月一线城市表现抢眼，房价环比增速继续保持在3%以上，同比转正为2.97%；其中深圳领涨，新建商品住宅价格同(环)比涨幅分别高达7.2%和15.9%。从深圳市房地产研究 的统计数据来看，深圳常住人口住房自有率仅约三成，京沪约为七成，深圳供求关系的紧张程度高于其他一线城市，宽松的政策与追涨的热情共同促成了需求短时间内的集中爆发。
对于北京房价的上涨，通州板块扮演了“领头羊”的角色。业内人士分析称，主要是由于通州作为北京 副 地位明确，导致通州板块房价出现大幅上涨。此外， 资源集中导致 地产价格一直坚挺。
一线城市房价上涨压力犹存
当前一线城市领涨房价的格局或将在下半年继续得到延续。上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，随着上半年房源的快速去化，一线城市新房、二手房市场房源出现供不应求的局势，预计下半年成交量仍有上升的空间，将会出现淡季不淡的局面，成交保持高位。随着传统金九银十的到来，成交量将继续增长，未来几个月一线城市房价仍将保持较大涨幅，继续领涨。
一线城市供求变化，呈现供不应求的特征，必然在价格上有所体现。受到信贷政策调整的影响，前期受到政策抑制的大量刚性需求和改善型需求，或将会“跑步”进场，推动一线城市房价继续上升。
业内人士指出，当前资本市场出现波动，风险加大，促使部分资金从资本市场撤出，开始流入楼市，积聚各种资源的一线城市具有较强的抗跌性，至少保值 无虞，吸引部分 型资金流向一线城市楼市。
此外，我国居民具有“买涨不买跌”的消费心理，一线城市房价在这一消费心理的推动下，将会继续上涨。
楼市正在回归居住属性
当前一线城市房价出现上涨，是否意味着一线城市房价已经开启 模式？记者在采访中，诸多 和市场人士表示，对此不必过于担忧。
夏丹认为，尽管4个一线城市的供求矛盾均较其他城市突出，但京沪穗出现类似深圳房价 情形的概率较小。
一位房地产研究机构人士在与记者连线时表示，北京通州板块房价的上涨是短期的，当前相关部门已经行动起来，约谈开发商，打击 、哄抬价格等行为。在管理层面的规范以及相关配套设施尚未完善等因素的合力推动下，通州房价大幅上涨的势头将会受到抑制。
我国房地产市场调控的目的，在于让房屋回归居住属性，房贷政策的调整也是为了促进房地产市场的健康运行。房价的 ，都会对市场带来严重的不利影响。从“房产税”的酝酿来看，我国房地产宏观调控在于建立一种长效机制。因此，房价的暴利时代已经过去。
业内人士大多预计，总体来看，去库存的加快将会推动下半年房价继续小幅上涨，一线城市或将继续领涨，但是 的概率并不大。
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