[摘要] 龙头房企进入社区O2O已成潮流之势。近日，恒大携手腾讯强势入主港股企业马斯葛，致力于共同打造全球大的互联网社区服务商。
龙头房企进入社区O2O已成潮流之势。近日，恒大携手腾讯强势入主港股企业马斯葛，致力于共同打造全球大的互联网社区服务商。7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城——飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万个商家和消费者带到线上去。万科推出V-LINK，并将物业管理平台分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。
我国房地产已经积累了近250亿平方米的存量住宅。在房地产70年的生命周期中，开发销售仅仅5年，而后期的装修、社区服务、再交易、抵押融资等占据65年，具有长尾需求效应。因此，房地产行业下游一直被认为是房企未来转型的“蓝海”。
所谓社区O2O，是指在移动互联网和电子商务普及的软硬件条件下，通过线上线下资源整合，实现“线上支付、线下消费”闭环，完成产品或服务的后一公里配送。其核心是以社区生活场景为重心，打通用户与商家及服务者之间的连接平台，主要包括物业管理、社区物流、社区消费、社交平台等四大版块以及相应增值服务。
房企进入社区O2O，除转型驱动外，其自身掌握海量的、绑定房企品牌的业主资源和社区公共服务资源，与互联网结合后具有非常强的流量效应，增值前景可期。
截至2014年，具有商业开发价值的500户以上的社区约5万个、2500万户、7500万人口。截至今年5月，一、二线主要城市共有社区93753个，其中北京和上海的小区数量达到了1万个以上，这些大型小区基本上为大型房企所开发。
据中指院统计，物业公司服务质量十强中，有8家具有开发商背景，但在物业管理、社区商业，社区养老、教育、金融等领域，居民的“痛点”很多。
在中国，目前社区商业占比不足30%。社区居民之所以选择远距离的大型商超和网购，除了价格的考虑外，“大而全”是主要因素。但这实际上掩盖了居民个性化和差异化的消费需求，而这种需求完全能在社区就近满足。
过去，尽管房地产业快速发展，衍生出了规模庞大的下游产业链，但开发商对于这一领域并不感兴趣。原因之一在于房企高成本融资、高杠杆，下游盈利模式不清晰、现金流不可观，很难匹敌开发行业40%的毛利率和20%左右的净利率。
同时，社区物业公共属性的定位让定价很难提高，再加上人力成本攀升，多数公司挣扎于亏损边缘。此外，社区家装利润低、易受楼市周期冲击；社区金融、医疗和教育规模小、难敌品牌供应商也是原因之一。
随着移动互联网的发展，2014年中国移动网民达到5.6亿人，渗透率达85.8%，2017年将达到7亿人。互联网的精髓——链接，将成为未来社区居民日常便利生活的主要路径之一。
值得注意的是，由于社区服务网络化的加剧和移动互联渗透率的提升，通过社区O2O的方式，将极大地降低房地产下游服务的成本，而且也将大程度地疏通社区居民与社区服务商之间的信息交流障碍。
目前，社区O2O可观现金流的盈利模式仍没有浮出水面。以物业管理为例，万科2014年物业管理净利润仅3.8亿元，与其庞大的房地产销售相比九牛一毛。但是，移动互联网深度下沉，将极大地降低社区O2O平台建设的成本。而且，随着人口老龄化、房地产开发空间见顶、资金利率长周期下行，社区O2O的盈利前景越来越可观。
基于互联网“点击和流量为王”、“基础服务免费、增值服务收费”的公认法则，先期布局平台的时机已成熟，关键的就是要掌握流量入口。在互联网时代，谁掌握流量入口，谁就在未来这一领域竞争中占得“山头”。
经过十多年的大规模开发销售，大型龙头房企基本上都掌握了海量社区资源和业主资源。若通过布局物业管理、家装、社区医疗、教育、社区金融、物业租赁和再交易等，也就掌握了未来解决社区居民消费“痛点”的先机，这也是各大房企近期纷纷抢滩社区O2O主要的考虑。
此外，多层次资本市场的形成，特别是新三板、战略新兴板、互联网融资的快速发展，为房企布局社区O2O并获得高估值融资、人才管理模式创新，以及股权激励也创造了条件。
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房企布局“互联网+”O2O催生智慧社区
在移动互联网时代，“互联网+”形成一股潮流，改变着传统行业的方方面面。面对新的变革，房地产行业开始主动拥抱“互联网+”，寻找互联网与房地产行业的契合点，与O2O更是一拍即合。随着不断地深挖，与早期依靠O2O实现营销不同，智慧社区成为了房地产进军O2O的佳落脚点，为房地产项目带来了新的价值增长点。
从“+互联网”到“互联网+”
2014年以来，拥抱“互联网+”的企业很多，但大部分属于浅滩试水。如方兴、远洋等房企在“互联网+”的初期，与“互联网+”的合作，更多是通过“双十一”线上销售制造热点话题，用一定的优惠来吸引置业者，将互联网当成传统营销中一种可选的工具，被业内专家形象地称为“+互联网”。
“如果说‘+互联网’是传统房企将互联网当作补充的营销工具的话，那么，‘互联网+’就意味着房企将从互联网思维出发，真正做到以客户为核心，重视客户体验。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，当前房企开始深入寻找房地产与“互联网+”的契合点。
华远与方兴开始打起智能家居的算盘，通过与腾讯、小米、360等IT企业具体合作，将家居中的各种设备进行连接，实现家居的智能化，但置业者对这些智能化设施仍抱有审慎怀疑的态度，安全问题和操作的便捷性成为智能家居的瓶颈。在商业地产方面，“互联网+”走得更远一些，西单大悦城等商业地产通过O2O大数据分析等进行了精准营销，将顾客满意度提升5%，开启房地产通过O2O进行的价值服务之旅。
O2O进军高端住宅 智慧社区诞生
O2O在商业地产的成功，为房地产提供了新的“互联网+”经验。2015年7月21日，融科智地北京公司打造的“融·生活”平台正式发布，其高端别墅产品融科·千章墅搭载这一平台。融科智地北京公司董事总经理张筱菁女士表示，2015年，是融科智地北京公司打造的“服务年”。这一年，融科不但延续了一直以来坚持的五星级物业服务，更是倾力打造了“融·生活”APP生活服务平台，借助互联网为业主打造智慧社区。据了解，这款O2O社区服务APP不仅可以实现小区物业服务线上解决，还可以一键下单，让业主享受到餐饮、洗衣、有机农产品等各种商家上门服务社区。
融生活平台的发布引起了业内外的广泛关注，北京市房地产业协会秘书长陈志指出，“互联网+房地产”，不应停在合作表面，而是要以人为本，不断地提高居住体验。有专家表示，这意味着智慧社区已经由概念落地，融科·千章墅成为真正意义上的智慧社区。融生活平台将O2O带入到融科·千章墅，为业主提供了更加便捷和舒适的生活方式，这在房地产行业是一个创新。当前依托存量房地产存在的社区成为一个可供挖掘的市场，社区服务运营将成为房地产转型的方向之一。
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