[摘要] 据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，7月份，新建商品住宅环比上涨的城市有31个，较上月增加4个，其中，环比高涨幅高达6.3%。
据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据，7月份，新建商品住宅环比上涨的城市有31个，较上月增加4个；其中，环比高涨幅高达6.3%，个别热点城市的住房交易价格同比涨幅超过20%。房地产业在热点城市回暖有利于经济增长，但不可忽视的是，眼下一线城市，特别是热点地区房价过快反弹，存在被透支的风险，应引起市场各方关注。
稳定住房消费有助于缓释宏观经济下行压力，但难以支撑住房交易价格再度明显上涨。从供求关系分析，范围内的住宅供不应求状态已基本结束，局部地区住房过剩压力明显。截至2015年7月末，商品房待售面积为6.63亿平方米，同比增长20%，大约为2014年销售量的54.9%。从住宅市场潜力分析，据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速，必将加剧住房过剩，缩小未来住宅交易价格上升空间。从住宅投资价值分析，以一线城市为代表，城镇住房租金对住房交易价格的过度偏离，使得持有物业的已明显过低。未来几年若我国房产税全面实施，也将进一步降低持有投资性物业的回报。从住宅购买潜力分析，由于国内外市场需求仍在调整与恢复，我国企业盈利能力面临实质性挑战，将会影响到城镇居民收入稳定增长，进而影响到住宅市场整体购买意愿。
在本轮住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求有所抬头。特别是热点城市局部区域住房成交活跃，价格上涨明显。如果不是投资投机性住房需求的强力推动，那么单凭刚性和改善性住房需求难以推动城镇房价较快上涨。当然，任何成熟市场都无法彻底根除投资投机性需求，但要限制投资投机性需求发展空间，否则容易形成资产价格泡沫。截至2015年7月末，我国广义货币供应量M2余额高达135.32万亿元，社会资金面充裕，但实体经济运行下行压力较大，社会资金参与资产价格炒作可能性增大。近一段时间以来我国股票市场巨幅波动，已充分反映出市场投机力量的巨大破坏力。而房地产市场运行关系到实体经济消费与投资，过度炒作恐不利于宏观经济稳定。特别是投资投机性住房需求掩盖了市场的真实需求，如果引发住房供应增加，可能会加剧未来市场的调整压力。近期，有媒体报道个别房地产开发企业在房价上涨高峰期错估形势而高价拿地，现在面临资金链条断裂的风险。当然目前来看，房价回暖尚未带动房地产开发投资增长。今年1至7月份,房地产开发投资同比名义增长4.3%，增速比1至6月份回落0.3个百分点。
历史和现实均已表明，房地产市场的稳健运行在很大程度上关系到宏观经济的稳定。在当前我国经济“转方式，调结构”过程中，需要进一步发挥稳定住房消费政策的效用，鼓励刚性和改善性住房需求释放，但也要对投资投机性住房需求保持高度警觉。
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中国国家统计局近日公布的“2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70大中城市房价环比上涨的个数继续增加，京沪深三地房价均超去年同期。其中，北京新房价格同比增长10个月以来首现“转正”。
数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。中国国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从上涨城市个数看，新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个，持平的城市比上月增加1个。
一线城市依然是房价上涨的“领头羊”。在新建商品住宅价格方面，深圳以6.3%的环比涨幅连续8个月领涨;上海以1.9%紧随其后，北京和广州则以1.4%和1.2%的环比涨幅分列第三和第四。
同比方面，自今年3月，70大中城市新建商品住宅价格出现全面下跌后，深圳房价在4月份率先出现反弹，7月份房价同比暴涨24%;随后在6月份，上海房价在10个月后重回同比正增长序列，7月份房价同比续增3.6%;7月份，北京也自2014年10月以来，首次出现新房价格同比上涨，增幅达1.2%。
中国房地产协会原副会长朱中一认为，房价涨跌与当地去库存周期密切相关。“随着楼市成交量的回暖，一些地方的房价也逐步止跌或回升。但出现房价上涨的主要是少数热点城市，多数二线城市房价总体平稳，大部分三线城市房价仍在下降。”
《35城住宅库存》研报指出，7月底，一二三线城市住宅库存规模环比全部下跌，整体库存已延续了5个月的下跌态势。截至2015年7月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，环比减少0.6%，库存水平几乎和去年同期相当。
严跃进认为，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨。”
然而，在35个城市中，有三分之二的城市库存出现了同比增长。其中西宁和烟台库存上升幅度较大，同比增幅分别达到27.2%和18.0%，因而7月份上述两个城市的房价环比依然处于下降通道，其中西宁7月份领跌。
恒隆地产集团主席陈启宗认为，部分二线城市及绝大多数三四线城市去库存压力有增无减。现在中国住宅库存依然较多，要消化至合理水平约需一至两年的时间。
但在部分房价上涨较快的城市，政府已经开始警惕楼市过热风险。例如，为缓解当前房价上涨压力，北京市通州区近日推出“加强版限购令”。政策规定，无论是非北京市户籍家庭，还是已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭，如果无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明，则无法购买通州区商品住房。在上海和深圳，首套房贷利率优惠逐渐取消、二套房贷政策也已开始收紧，以稳定市场预期。
而在多城市库存高企、房价下行压力较大的山东省，政府则出台政策推动多渠道、多方式消化库存商品房，其中包括各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房、公共租赁住房、电商用房、养老地产、旅游地产、众创空间等。
专家认为，以上两种截然不同的政策导向，显示出政府对于房地产市场调控的差异化手段。“这是中央"因城施策"调控各地楼市手段的典型表现之一。”中国人民银行货币政策委员会委员樊纲日前在上海表示，“热的时候，政府应采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段;当市场逐步稳定下来、趋于正常的时候，紧缩政策就该逐步退出。”
展望未来，朱中一预计，进入三季度，中国房价涨幅将开始趋缓。“今年的后几个月，在信贷政策和各地住房公积金政策放松的支持下，自住性、改善性需求还会继续释放，今年全年的住宅销售量应该会好于去年。房价方面，除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。”
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