[摘要] 未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。
未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。
近期，楼市去库存成为热点话题。据媒体报道，截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房已经超1套。11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，会上也提到：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
回顾过去十几年，对楼市去库存的高层表态还要追溯到1998年前后，当时北上广深等少数东部中心城市，也曾存在高库存现象，甚至市中心也常见烂尾楼。因此，1998年出台“23号文”，把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年“18号文”中首次明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。
如今，中国楼市再现高库存，但已与1998年前后形势大不相同。中国经济已经步入中增长，房地产黄金十年已过，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。
从商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速持续增长，直至当前。而政策上，2014年，住建部才表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，这相当于是在帮助开发商去库存。
另外，2014年开始放松限购以及后来的一系列楼市新政，非常明确地表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库存压力，以保房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。
从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。
因此，目前去库存的关键是刺激需求，主要工具仍然集中在金融、货币和财税这三个方面。
首先，金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整，改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，此外，还可以推进住房银行改革，加速推进房贷资产证券化MBS等金融创新。
另外，货币政策作用依然不可或缺。今年以来已有多次降息降准，但考虑到当前利率已创新中国成立以来低，降息空间已经不大。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。
在财税政策上，也存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策(比如针对首套住宅、二套普通住宅)等。
总体来看，未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。
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房地产投资增速大幅回落 去库存将成楼市主旋律
当下，楼市正面临痛苦的去库存阶段，高层近日两次提到房地产去库存。业内人士指出，这意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。
投资增速大幅回落
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。国务院总理李克强11月11日主持召开国务院常务会议，会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
高层近日接连提到房地产市场，引发市场关注。根据国家统计局11月11日公布的数据，2015年1-10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。
2013年，房地产开发投资基本保持20%左右的上涨速度，而今年1-10月增速降至2.0%，创历史新低。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。
根据国家统计局公布的数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。
在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。
中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。
目前市场的高库存现状和企业的资金压力导致土地投资不振、商品房开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速持续回落，投资占比近五成的三四线城市表现尤为突出。中指研究院认为，在投资增速下行的背景下，应加大去库存、改善房企投融资环境、多方位合理刺激企业投资。推进住房保障货币化，推进房地产税费改革，逐步解决三、四线城市落户和配套福利措施，助推行业平稳发展。而融资环境改善和税费改革推进并不能够改变行业竞争格局的演变趋势，未来房企数量趋势性减少，房企生存模式更趋规模性和专业性。
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