[摘要] 三线城市新房价环比由降转平，库存歼灭战或迎好开局。
中央对2016年的经济工作即将明确定调，此时房地产再次聚集了业界关注的目光。
按照以往的规律，在中央经济工作会议对明年经济作出的部署中，房地产话题会在公报中占据相当重要的一席之地。
上周国家统计局公布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，楼市在继续回暖。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在对70城房价数据进行解读时表示，从涨幅看，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续4个月的涨幅回落转为涨幅扩大，其中一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大；三线城市新建商品住宅价格环比由降转平。
严跃进告诉记者，在他们所采样研究的35个城市中，19个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快，去库存压力在积极释放。他预计，明年房地产的“库存歼灭战”有望迎来一个良好的开局。
一线领涨同比上涨城市持续增加
11月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个；持平的城市个数分别为10个和14个，分别与上月相同和比上月增加5个；下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。
报告指出，70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7-9月份总体上维持持平态势，10月份增幅略有收窄，11月份增幅继续扩大。在相对宽松的购房政策环境下，房价增幅继续扩大。
刘建伟解读说，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。
一线城市仍是房价领跑者，除广州外，其余三个城市均进入涨幅榜前五位。数据显示，11月，北京新建商品住宅环比涨1.0%；上海环比涨1.9%；深圳环比涨2.9%；广州环比涨0.6%。
根据库存报告，一线城市已经连续11个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。
深圳在同比涨幅榜中，也拔得头筹。国家统计局数据显示，2015年11月份，70个城市中，深圳在同比涨幅排行中位居首位，为44.6%。
今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。但自4月份开始就呈现跳涨态势，深圳房价率先出现同比上升。
统计显示，6月份上海加入同比正增长的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市数量继续增加，达到9个，9月份则达到12个，10月份继续增加，为16个，11月份则增加到21个。
值得一提的是，按照严跃进的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出现连续15个月同比下跌的现象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8个百分点。预计年前随着房价环比的继续增长，同比跌幅收窄的速度将继续加快，并出现止跌的现象。
未来三年将处于持续去库存状态
同比涨幅不断收窄，环比涨幅稳步上升，楼市是否一片向好？答案显然不是，原因就两个字：库存。
在11月召开的中央财经领导小组会议上，化解房地产库存已成为习近平总书记提出的“四个歼灭战”之一，而在本月14日召开的中央政治局会议中，作为供给侧改革中重要的一环，房地产去库存也成为会议上的重要议题。
同策咨询董事长孙益功表示，2010年因需求大幅增加，国家要求增加供应，导致土地控制放松。“从当年5月到年底的大半年时间，很多城市卖了之前5年甚至8年的土地。从目前来看，去的就是这个阶段的库存。”
同海咨询新发布的《35个大中城市商品住宅投资价值》报告，显示重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅7个，占比20%，这意味着，其余80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。
整体库存量偏大，会导致开发商再投资的意愿不强，进而拉低房地产对投资和增长的作用。
正基于此，房价不能成为判断楼市的指标，即便70城同比涨幅已逼近转正，但刘建伟也直言，城市间新建商品住宅价格同比涨跌差异明显。
具体来看，一线城市上涨且涨幅较大，涨幅比10月扩大2.4个百分点；二线城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8个百分点；三线城市下降，但降幅比10月收窄0.7个百分点。
同海咨询董事长张任远告诉记者，目前来看，去库存将是大多城市必须面对的现实。一线城市供需比整体较低，具有一定投资价值，但对于供需比偏高的城市来说，则是土地供应量偏大导致供需比上升，在未来三年将处于持续去库存状态。
严跃进说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。而对于其他非重点城市而言，应该在目前中央去库存的政策导向下，继续采取灵活的销售策略、落实宽松的购房政策，从而较好地实现去库存的目标。
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农民工数量超过3亿人 进城买房真能去库存？
日前，中共中央政治局会议分析研究2016年经济工作，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这是中央在一个月内第二次提到“化解房地产库存”，而且这次明确提出要通过加快农民工市民化来扩大需求进行推进。
有专家解读认为，这是要靠农民工来撑楼市，并断定农民工有消费力的早已经买了房，剩下的普遍消费力不高，指望其救楼市不靠谱。如果只是依照现在的局面来看，这种简单的理解有一些道理，但却看得浅了些，也小看了中央推行这项政策的深虑和决心。这项政策，是中央住房改革的新思路，也是中央在下的一盘改革大棋。
根据新数字，农民工数量超过3亿人，其中进城欲望比较强的“80后”新生代农民工超过2.5亿，只要这部分农民工有1/3的人能够进城，接近7亿平方米的库存根本就是浮云。农民工钱不多，房价降不了，农民工进城从何说起？大家想必注意到，中央经济政策近的一个重大转变——提出“供给侧改革”，也就是从供给、生产端入手，增加有效需求。中央想必也会在降低农民工进城门槛的基础上，想尽办法加快“供给侧改革”：通过税收、降租、利息减免等措施降低农民工购房成本，通过打通商品房和公租房、租赁市场、经适房等提供有效供给，通过长租公寓、年轻公寓等措施满足新生代农民工多样化的需求……多措并举，农民工进城购房并非不可能。
目标要实现，行动意愿和行动能力缺一不可，农民工市民化，意愿没有问题，能力则让人不太放心。现在的房价，很多城市白领追着都吃力，农民工进城，能够指望太多吗？房价这个门槛现在有点高，一般的农民工进得了城，也买不起房，住不下来。这个问题解决不了，其他的一切都免谈。
这项政策还有很多坎要迈，需要靠城镇化等多项改革全面推进才行，但放在全面建成小康社会的大背景下，国家投资向民生建设倾斜幅度想必更大，对农民工进城落户买房、稳定房地产市场大可乐观一些。
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