[摘要] 2015楼市大事记市场篇，去库存是大主题。
去库存
去库存可谓是2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。2015年年底，中央连续强调去库存，释放出强烈的政策信号。
回顾今年房地产市场，“冷暖不均”成为今年楼市的一大特征，部分一线城市楼市过热房价上扬，而三、四线城市却库存高企。因此，因为楼市分化的加剧，在“去库存”的大背景下，分类去库存也是必须得到强调的。
当前中央再提房地产去库存，加快户籍改革带动住房消费，是积极促进行业健康发展的做法，未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台，地方也将加大财政补贴继续鼓励住房消费。业内人士表示，2016年预计会出台的政策主要还是跟金融和税收有关，非限购城市首套房首付比例有可能会降到2成，在税收方面，地方政府可能会给予更大优惠，如减少交易环节的税收，给予各种补贴等。有机构预测，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，2016年房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。
降息降准
2015年内，央行降息5次、降准3次，频繁的降息降准贯穿全年，带来宽松的信贷环境。据测算，以普通商业贷款40万元，20年的购房者为例，五次降息可直接节省了近300元的月供。
对于降息降准给楼市带来的影响，业内认为，在五次降息四次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。对于购房者来讲，应该把握好市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在还没有出现买涨不买跌的阶段入市购房，也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
3.30新政
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
此外，国家财政部、税务局还发表通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
“3.30新政”的刺激作用明显，新政满月后广州成交量价齐升。据网易房产数据中心统计，4月份全市共网签成交7279套一手住宅，环比大涨约25%，同比则更是暴涨约40%。
普遍二孩
10月29日，中共十八大五中全会宣布，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。这一政策使得不少年轻父母考虑要不要二孩时，同时也开始关注起了房子面积、、住宅改善等问题。
业内认为，政策普遍放开后，如今楼市三房的主流地位将受到挑战，四房有望成为刚需，而五房则成为改善型需求的目标。除了换大屋的需求，两个孩子的教育将成为重中之重，各地学位房的地位将更加不可动摇，争夺也将愈发激烈。因此，“普遍二孩”将带动新一轮的购房消费需求，对于楼市来说，是个发展的新机遇。除此之外，普遍二孩对于家居建材市场也是新一轮的发展机会，带动作用也甚为明显。
自贸区
4月21日，广东自贸试验区南沙新区片区揭牌。南沙新区7个功能区块、共计60平方公里范围被纳入其中，约占整个广东自贸试验区总面积的51.4%。揭牌仪式上，广州市发布了南沙自贸区10大创新业务，启动了南沙自贸区10大平台，并为首日落户南沙自贸区的100家新设企业颁发了营业执照。
广东省委常委、广州市委书记任学锋为南沙自贸区揭牌。市委副书记、市长陈建华在揭牌仪式上致辞。广州市领导任学锋、陈建华、陈如桂、丁红都、陈国、凌伟宪、平欣光等共同为中国银行广州南沙自贸区支行等100家新设企业颁发营业执照。揭牌仪式由副市长骆蔚峰主持。？
南沙自贸区挂牌后，楼市成交量环比涨幅大，然而价格并未呈现大涨的趋势。受自贸区利好，挂牌后半年南沙区成为广州第二大成交量大户，追赶番禺、黄埔等传统的成交大户，仅次于增城。自挂牌以来，多个在南沙投建的重大项目迅速取得进展，国际邮轮母港、凤凰大道、明珠湾区起步区开发建设等项目将逐步落成。
不动产证
继中山、深圳后，广州成为广东省第3个发出不动产证的城市。不动产证取代房产证于2015年11月2日正式启动。不动产新证证书遵循“不变不换”原则，原《国有土地使用证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书与证明将继续有效。不动产登记将能对往后不动产基础数据、房产税落地及其他宏观政策提供更好的支持。
据了解，《不动产登记暂行条例》首提“不动产单元”概念，每个不动产单元具有代码，采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，必须通过测量等手段使之从空间上相互区分，作为范围不动产的“身份证号码”。
分析指出，不动产登记与房价之间并无直接联系。不动产登记是为了给统一的不动产交易市场构建明晰的产权基础，核心在于有效保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，这是其主要的功能；而房价的波动则与房地产市场的供求关系、市民的购买力、城市发展程度以及相关的货币政策相关。之前很多人猜测，不动产登记的实施有可能是为了征收房地产税，而征收房地产税会影响楼市供求从而影响房价。不动产登记的实施范围还涉及到土地、海域、林木等其他形式的不动产，房屋只是其中的一个方面。
公积金新政
中央公积金调整引领地方政策导向。住建部出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》等多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率；提高公积金使用效率，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。
去年10月以来，公积金政策频繁调整，贷款额度提高、提取范围扩大、异地贷款逐步放开、审贷时间缩短，被外界解读为“救市”，主管部门则更愿意从深化体制改革和提升服务水平角度解释。今年以来，已经有近百个城市发布不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市宣布提升公积金贷款额度。然而，纯公积金贷款符合条件的购房者数量太少了。此外，公积金现在余额不足，不能支持大规模低首付放贷，因而低首付20%是执行不了的，一般来说还是会执行首付三成。不过，业内认为，公积金的一系列新政对于提振市场信心的作用显而易见。
供给侧改革
从11月10日到18日，中央四次提及“供给侧改革”，让“供给侧改革”概念成为经济领域火热的词汇。根据学界的表述，所谓“供给侧改革”，就是从供给、生产端入手，通过解放生产力，提升竞争力促进经济发展。从供给端来寻找中国经济的增长动力就成为了必然选择。多位主张供给学派学说的经济学家认为，对于房地产而言，房地产处在严重库存过剩和大量购房需求错配状态。“生产过剩”其实只是“生产错误”。所谓的供给侧改革，就是来解决这种现状的。
财政科学研究所原所长贾康表示，供给侧结构性改革是强调在供给角度实施结构优化、增加有效供给的中长期视野的宏观调控。从住房需求来讲，现在相当一部分人仍然有改善住房的需求。只有高品质的产品才能吸引人，而不只是一味鼓励人买房。
撤市设区
酝酿一年多的广州新一轮行政区划调整，9月1日迎来历史性的一刻。广州市黄埔区举行挂牌仪式。黄埔区委、区人大、区政府、区政协、区纪委的新牌同时揭开，新的黄埔区正式成立。这也是广州从十区二市转变为11区中后一个挂牌的区。广州市增城区5月29日下午正式挂牌，由此，增城撤市设区、成为广州市城区一员。8月12日，从化举行撤市设区挂牌仪式，继增城之后成为广州城区又一名新员。9月1日，黄埔区挂牌。从此，广州就由11区组成。
2014年2月，广州公布行政区划重大调整方案，原萝岗区和原黄埔区合并为新的黄埔区，从化市、增城市撤市设区。调整完成之后，广州将由原“十区二市”变为“十一区”，而新广州的市辖面积也将由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，一举超过上海。
成立后的各新区都同样享受着广州市带来的待遇和利好，自此，广州市总面积增至7500多平方公里，总面积超越上海，利好广州今后的发展，加快了广州市向东及东北的战略拓展，能有效地缓解中心城区拥堵的问题。
地王
2015年的房地产市场当中，“地王”是无法避谈的一环。根据一线城市土地储备中心的资料统计，11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗，起拍价总计高达765.6亿元，创下历史高纪录。
从成交来看，一线城市11月单月成交65宗地块，土地出让金高达1061.8299亿，再创历史纪录。与此同时，成交楼面价也创了年内新高，达到了12715元，环比上涨23.7%。这也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。此前一线城市单月高成交额高均未突破过800亿元，而且往年11月高也仅有568亿元。
中原地产研究部统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。
标杆房企回归一线城市也推涨了地价，截至11月底，一线城市土地出让金达到了4597.32亿，预计全年成交额将在5000亿左右。
从土地成交的建筑面积看，则只有5057万平米，预计全年成交在5500万平米，这一成交量将是2006年以来的低值。与之对应，成交均价则上涨到9090元/平方米，同比涨幅19%。
2015年排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿，其中，国企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿，占比达到了61%。而成交价超过80亿的6宗地块全部为国企获得。
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中央罕见大篇幅定调房产政策 直指楼市去库存
2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求；同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位；在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。
业内人士普遍预计，2016年房地产市场将迎来持续且相当宽松的政策，但同时也面临着较为严峻的整体经济形势。此次中央经济工作会议出台的一系列针对房地产去库存的“组合拳”，表明一场以挖掘购房新需求为核心的楼市去库存“歼灭战”已经打响。
挖掘农民工住房需求
作为规格高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策权威的风向标。从今年经济工作会议涉及房地产行业的内容来看，罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年的浓墨重彩表明2016年房地产政策将持续宽松，而房地产市场形势仍较为严峻。
在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，虽然2015年商品房成交量有望接近甚至超过2013年的高水平，但从商品房待售面积来看，截至今年11月仍超过6.9亿平方米。“2011年以来的五年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。”
大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三、四线城市，这正是2015年在金融、信贷等多重政策出台后去库存效果并不乐观的重要原因之一。根据平安证券首席经济学家钟伟的估算，楼市去库存需要6-7年时间。
挖掘三、四线城市新增的住房需求是解决高库存的关键点，而鼓励和引导转为城市户籍的农民工在中小城市落户、置业，满足其居住需求，无疑是挖掘新增住房需求的重要着力点。
知名经济学者马光远认为，要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在一个城市里有就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。
“要想更好更快地去库存，鼓励农民进城定居，确实是一个路径。而且，近几年在三、四线城市当中，约有三四成的购房需求，确实来自于周边中小城镇和农村。”杨红旭表示，如果能够在信贷、税收和宅基地流转（或质押）方面加大政策支持力度，确实能释放出较大规模的刚性需求，有利于促进三、四线城市去库存。
丁祖昱则认为，中央不仅要有政策方向，更要有配套政策尽快落实，比如说将农民工纳入公积金缴纳体系、个别城市对农民工购房给予税费优惠等。以上政策一旦实施，对增加有效需求、推动楼市中长期稳定有较大作用。
重点培育租房市场
除了将农民工落户转化为新增住房需求之外，会议公告中还重点提到了租赁市场的培育。这不仅是深化住房制度改革、满足新市民住房需求的重要举措，也是解决高库存的手段之一。
公告特别强调，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
杨红旭表示，作为新市民，不管是落户还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障，因此将农民工纳入公租房等住房保障体系理所应当。而公告中提到的“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，是近些年来政府首次提到“鼓励投资购买商品房”，接下去不排除相关部门出台优惠措施，比如个人和机构投资房产用于出租的，可享受税收减免等。明年住房租赁市场将会涌现出一批以住房租赁为主营业务的专业化企业，亦会有房企大力发展住房租赁业务，并有望剥离出来单独上市。
地方政府可以收购存量房用于公租房，亦是去库存的间接手段。不过，这条政策对政府财政实力要求较高，且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市，这些城市库存压力本就不大；而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线，这些城市的租赁需求却很有限。“这是目前中国楼市供需错位的现状，是很难调和的矛盾。因此，该政策在操作层面推行有难度，效果可能也一般。”丁祖昱分析认为。
限制性措施有望放松
在市场层面，会议公告明确提出：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。”
中央经济工作会议如此明确表达“降价”的要求，实为罕见。不过，开发商普遍认为，定价是市场行为，由供求关系决定，根据各个城市市场环境不同，开发商自会制定针对性的价格策略，政府引导的作用并不大。
对于“要取消过时的限制性措施”，业内人士普遍认为，限购、限贷以及针对开发商融资的种种限制，是“限制性措施”的真正含义。限购政策曾作为楼市调控的“杀手锏”，在过去几年大大抑制了购房需求，但目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚，其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小，但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调。
市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。丁祖昱预测，首付下调能大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
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