[摘要] 2016年，“去库存大战”的锣鼓敲响，被视为“重灾区”的三、四线城市是这场大战的前沿阵地。
2016年，“去库存大战”的锣鼓敲响，被视为“重灾区”的三、四线城市是这场大战的前沿阵地。
浙江三四线城市的楼市究竟如何？这个春节小长假，钱江晚报记者回到了生于斯长于斯的家乡，过年之余，不忘对家乡楼市进行调查。我们选择了四个城市作为样本，管中窥豹一番。
湖州：去库存将是持久战
湖州凭借特殊的地理位置和便利的交通，处于浙北交通枢纽的地位。但放眼房地产市场，却不甚乐观。
据透明售房网数据显示，截至去年12月31日24时，湖州市两区新建商品房可售房源为21919套，如果以近三年的平均年销售商品房12000套来计算，消化全部库存需要22个月。
另一方面，从中指研究院2月1日发布的百城价格报告上可以看到，湖州的在售新盘成交均价仅8262元/m2。与众多一、二线城市的高房价相比，这一房价几乎就是个“零头”。
一位姓朱的业主就抱怨了自己的经历，他在2013年买了市中心一个叫做巴黎春天的楼盘，当时单价要8000多元/m2。“谁知道接下来一年跌过一年，现在这个盘还在卖，均价才7000元/m2，二手房价格只要5000多元/m2起。”
钱女士家住湖州闹市中心的老小区天元颐城，她向记者感叹：“2008年买下时，单价要8000多元/m2，八年过去，现在这里二手房价也就9000多元/m2。”
湖州市中心看到的房产广告都打着“准现房”字样。据当地的房产从业人员介绍，湖州目前在售的房源以现房为主，因为需求不旺，去化周期十分漫长，不少楼盘开盘五六年了仍在卖。
南太湖新区作为高端住宅区，由于需求不大，配套短缺以及交通不便，去化极慢。目前在售的不少是2009年楼市热潮中扎堆下来的尾盘，普遍已是现房了。西南新区由于大量的60~90m2户型刚需楼盘销售艰难，已经出现了不少烂尾、停工等问题楼盘，例如凯旋国际。
2015年，由于新政的利好，以及开发商们普遍降价换量，让湖州新建商品房销售额达到近4年高，同比去年上涨了70%。但一位当地开发商坦言：“之所以去年成交转热，主要原因还是新政中提出对个人购买144m2及以下普通存量住房，在契税地方分成部分给予全额补贴，但这一利好在去年年底已经截止。所以未来的湖州楼市其实并不明朗。”
根据嵊州市住房和城乡建设局住建科统计的数据来看，截至2015年12月底，嵊州市共有商品住宅存量7547套，面积为90.6万m2，其中市区（含经济开发区、浦口及曹家洋地区）5887套，乡镇1660套。而2015年嵊州共销售商品住宅4929套。
嵊州绿城玉兰花园的项目总经理王进贤说：“政策利好促进了当地的购房需求，2015年嵊州各房地产开发商的日子都过得不错。玉兰花园整体销售非常好，就连腊月廿六到除夕，几乎每天都有15~20套的成交。”
相较于2011年、2012年房地产的“高潮期”，2015年嵊州各楼盘的价格都有不同程度的降低。家住白鹭香溪小区的吴女士表示，在嵊州买房并不是一件难事。“现在新房的均价几乎都不到10000元/m2，这对很多家庭来说都可以接受。”
嵊州的“城中村改造房屋征收房票安置”政策撬动了购买需求。住建科的数据显示，2015年嵊州市区城中村改造拆迁615户，面积约38.1万m2。根据城中村改造房屋征实行的房票安置实施办法，被征收人可在城市规划建成区范围内购买政府商定房源的商品住宅，并享受一定的优惠政策，而这也是增加新房需求的一个重要原因。
住建科的工作人员称，当地楼市2016年的首要任务也是“去库存”。据悉，今年嵊州计划城中村拆迁改造50万m2，约1370户，这将为去库存工作起到不小的推动作用。
建德：现有存量去化需近两年
据透明售房网数据显示，截至2016年2月14日14时，整个建德市可售新房共计6483套，其中库存量大的是建德市新安江街道。作为建德市房地产发展活跃的区域，新安江街道的可售房源共有2558套。
相较于月成交“十连万”的杭州市区而言，这一数字不足半个月便可去化完毕。但对于杭州七县市之一的建德市而言，这一数字是什么概念呢？
据不完全统计，2015年整个建德市的网签房源大概在3500套左右，6483套房源若要去化完毕，整个去化周期需要将近两年左右的时间，这还不包括目前尚未申领出预售证的房源及今年有计划入市的新盘。
“新安江除绿城集团旗下的项目销售量领先外，当地卖得好的楼盘，一年也就销售了300多套房源。”当地一名资深的业内人士告诉记者，而整个新安江，在售的新盘数量也就10个左右。
绿城高端项目春江明月开盘均价在12000~13000元/m2左右，是整个建德市的高层住宅中单价贵的楼盘。但2015年下半年，紧邻春江明月的绿城玉兰花园，在产品户型、品质及价格方面都做了调整，成交均价在9000~10000元/m2左右。
“绿城新项目的价格体系一调整，周边的开发商也只能跟着下调。”周边一楼盘的相关工作人员表示。
2015年购买了风尚泽园二期的陈女士，成交单价在8000元/m2左右。透明售房网上显示，风尚泽园累计销售均价为9673元/m2，但从2015年8月份开始，销售均价不断下滑。
和谐·江和城一期开盘时，对外的销售价格是9000元/m2，但去年的成交均价仅6000~7000元/m2左右。
除此之外，业内人士告诉记者，造成新房市场价格下滑的另一重因素是，建德市二手房市场降幅明显，“购房者选择余地大了，对价格也就更敏感。”
衢州：价格与库存都相对合理
春节假期，记者参加好友聚餐，闲聊之中，得知一位好友正打算买房。朋友说，衢州目前的房价在可接受的范围内。眼下衢州新房整体在售均价在7000元/m2左右，西区价格相对较高，基本上在9500元/m2左右。
据朋友介绍，如今衢州人买房很多人会西区。西区作为老城区住宅的延伸区域，生活比较便利，行政、企事业单位都坐落其附近，使得这一带近几年成为开发热点。据统计，衢州市区在售的新盘有40余个，而西区的在售楼盘就多达10个，目前恒大、新湖、滨江等国内知名开发商已经纷纷入驻西区。
记者驾车从衢江大桥上经过，到达西区。目前在售的楼盘有恒大御景半岛、新湖景城望江美寓、瑞宏阳光水岸等。这些楼盘的在售均价基本上在8000~11000元/m2之间。置业顾问坦言，目前西区的客群主要以本地的改善型需求为主。
走访中发现，目前衢州房地产市场整体比较平稳，房价在可接受范围内。据衢州市房地产政务网统计显示，2015年衢州市区住宅成交7814套，基本上与2014年持平。房价上，依旧延续着2014年的价格水平，整体在售均价在7000元/m2左右。库存方面，截至2015年年底，衢州市区住宅库存为6000余套，按照2014年的速度消化，去化周期大约在9个月左右，库存相对合理健康。
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江西出台化解库存20条政策 促进房地产市场稳定发展
2月6日，江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》，以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。
——鼓励农民进城购房。
推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴，鼓励农民进城购房。
——加大棚改货币化安置力度。
2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%。国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；国有工矿、垦区、林区棚改货币化安置比例不低于50%；积极探索城中村房屋征收货币化安置，占比力争不低于30%。政府其他征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。
——全面实行公租房货币化补贴制度。
不再新建公共租赁住房，实行公共租赁住房货币化补贴制度，全面推行公共租赁住房以租代建，租赁符合条件的存量住房作为公共租赁住房房源。
——进一步降低房地产税费。
全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费，公布房地产开发的收费清单，没有法律、政策规定的一律取消，同一项目不得重复收费，符合法律、政策规定的一律按低限收取,严禁收取清单外的费用。落实国家税收减免政策，对出现滞销且资金困难的房地产开发企业，税务部门可依法采取灵活的征收办法。
——大力释放住房公积金。
住房公积金仍有存量资金的市、县，要进一步降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策。落实公积金贷款全省“一体化”政策，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。2016年，市、县住房公积金个贷率达到85%以上。
——严格控制土地供应。
继续严控商品房开发用地供应，把握土地供应节奏，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。商品房库存严重过剩的市、县，土地管理部门对未动工开发的房地产用地，可依法采取符合当地房地产市场实际的调控措施。
——积极培育租赁市场。
鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运作模式。鼓励规模化租赁企业在不影响房屋结构安全前提下对房源套型结构进行调整，满足中小户型租赁需求。建立租赁市场房源信息平台，规范、管理租赁行为，维护租赁双方的合法权益。
——进一步激活二手房市场。
各地根据当地市场情况，适时调低存量房交易基准价格，降低交易成本。房管部门进一步简化交易手续，提供优质服务，进一步激活存量房交易，带动商品房销售。
——调整预售资金监管比例。
落实商品房预售资金监管制度，完善监管方式。市、县商品房预售资金监管比例不得高于销售总额的6%。房地产开发企业可采取商业银行开具的保函抵作商品房预售监管资金，提高开发资金的流动性。
——缩短预售资金监管期限。
商品房预售资金监管期限调整为从项目核发商品房预售许可开始，至项目办理竣工验收合格具备交付使用为止。
——加快完善城市新区配套设施。
优化房地产项目规划布局，合理规划选址。加快城市新区和开发区尤其是城区道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设,确保同步规划、同步建设、同步投入使用。加快新老城区公共交通的对接，为群众工作生活提供便捷条件。
——加大金融支持力度。
对经营和销售正常的房企，金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长。对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，共同维护市场稳定。
——支持首套住房贷款需求。
各金融机构积极落实国家有关个人住房贷款优惠政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为20%。市、县政府要与农业银行等银行业金融机构做好衔接，落实农民个人住房贷款首付比例和利率的优惠政策。
——支持改善型购房需求。
居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例可为30%。有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民。
——引导房企灵活促销。
各地要引导房地产开发企业，不等不靠，根据市场变化和消费需求，积极调整营销策略，采取务实、灵活的促销手段，促进商品房销售。
——鼓励房地产企业兼并重组。
鼓励房地产开发企业兼并重组、转型升级，提高产业集中度，提供更多适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房，发展跨界经济。对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，金融部门提供融资支持和相关金融服务。
——允许未开发用地转换用途。
房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可按规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
——允许调整住房套型结构。
对于在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整。
——落实地方政府主体责任。
各市、县政府要落实稳定房地产市场的主体责任，坚持分类调控、因城施策，大力促进商品房销售稳定增长，有效化解房地产库存。房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要加大力度，落实责任，确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降。要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。
——加强市场监测和舆论引导。
加强对房地产市场的监测分析。统计部门要研究发布能够反映不同地区、不同类型商品房待售变动情况的信息。市、县要及时摸清辖区内每个房地产企业的库存和未开工闲置土地情况。坚持正确的舆论导向，新闻媒体加大房地产市场调控政策的宣传力度，引导合理消费，营造有利于化解库存的良好氛围。
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